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成都房地產發展方向分析
發布時間:2017-08-08     閱讀:691次

房地產至少還有20~30年的輝煌期

  對于成都房地產的發展方向,陳淮表示成都還有上升的空間。他表示:“成都的房價也只是持續溫和上漲而已,你聽說銀川、貴陽暴漲了嗎?你聽說其他的省會城市暴漲了嗎?中國河南山西湖南湖北江西幾個省,我們不說地市級城市,省會級城市里面武漢溫和上漲還趕不上成都。所謂的房價暴漲,也就是一線城市的問題,二三線城市并不存在。因為像成都這樣的大城市,無論怎樣有中國的國情,逃不脫一個共同的規律,就是在城市建設發展到相對穩定的時候,基礎設施比較完善,人口在城鄉分布穩定以后,中產階級向郊區轉移的趨勢會接著出現。所以我們并不是有多少人住進房子,我們這個房地產就算建設完了,我們的房地產業,我堅定地認為至少還有二十到三十年的輝煌期。”

  根本就不存在“錢荒”

  而是缺流通渠道

  陳淮就媒體關心的熱點問題跟大家進行了交流。在提到錢荒問題時,陳淮先生嚴肅地反問:“荒什么?哪里有一個“錢荒”?我認為媒體說的這個錢荒是個虛假的命題。僅僅才幾個月前人們還高調宣稱房價漲是因為中國的貨幣亂發,貨幣政策過度寬松,貨幣流動性泛濫導致的,余音未消又錢荒,到底是錢多了還是少了?不可能幾個月內由貨幣供大于求變為供不應求。我個人的見解根本不存在一個“錢荒”,用股市的話借題材拉高,借題材打壓,說國外的資金要流出市場,有沒有呢?肯定有,但一定是言過其實。

  “錢荒”風波期間,不少專家學者認為資金短缺的根本原因在于銀行資產負債結構的期限錯配和空轉及其背后的金融結構失衡。就這一問題陳淮給出了這樣的說法:“我們不缺水,缺的是水流到田里的渠道。在過去一年多,由于貨幣政策一定程度的調整,流到房地產的錢越來越多地通過信托、私募等方式,叫引資銀行,在金融規范上面的意見就有不統一的地方,并不是缺水或者缺地,而是缺渠道,這個問題和改革連在一塊兒,而不是和短期的調控政策連在一塊兒,改革指什么呢?指我們金融系統一些像市場機動性轉變的調整。實際上我們過去講了十年,房地產發展運營過程中,依靠于借錢,這件事是天經地義,不可避免的,就四川西部山區農民蓋房子,給兒子娶媳婦也得把十里八鄉借遍,動用個人的信用資源,正常!關鍵是我們要把這種過度依賴銀行的間接融資轉變到依靠于多渠道,多層次的直接融資上來。”

  炒作高地價毫無意義

  房產稅不會影響房價

  對于今年上半年國內高價地頻出的現象,陳淮認為很正常。“地價的短期波動說明不了問題,我只能說那是臨時工干的事,炒作高地價毫無意義。我希望有機構給出一個平均數,比如2010年、2011年、2012年的平均地價平均曲線,我們再來說地價漲了沒有。開發商過去觀望沒拿地很正常,現在補倉拿了一些高價地也很正常。至于地價為什么那么高,我只能說土地制度不改革,什么調控都是扯淡。”

  而就大家關心的房產稅問題,陳淮也幽默地給出了自己的答案:“房產稅不是調節稅,起不到調房價的作用。”陳淮認為房產稅短期內出爐不靠譜,“最近兩年來炒作房產稅的信息基本上出自一些政策類的報表,都是據接近某一個部委的人士說的,沒有一件是有根據。第二今年的任務是穩增長,所有加稅對經濟增長起副作用的,作為學者,我個人不認為這是一個合適的時機。第三如果房產稅一定要出臺,它是一個資產稅,不是調節稅,別以為房產稅是調房價的。”

  雖然與房價沒關系,但是陳淮認為房產稅能調節市場的供求,“房產稅是間接稅,不同于直接稅。現在市場主要是直接找你收的,你有收入沒有?交收入稅,你有資產沒有?交資產稅,這是制度的建設,和調房價沒有關系,但是會影響到市場的供求。比如說現在告訴你90平方米以下不征,180平方米征三倍,你買多大?我告訴大家一個經濟學道理,家庭住房三到四口人的時候,90平方米可以滿足你住房需求九成以上的功能,廚房、衛生間、臥室,以及公共活動空間,再加90平方米,那90平方米最多滿足你5%~8%的功能,你為此要花一倍的錢去買,還要再若干年,上好幾個檔的交稅,你還會買嗎?此時需求自然就得到抑制,全社會的需求就被限定在合理的范圍,供求的平衡就有利于實現。”

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